2005年我国土地市场综述
平静中寻找突破，是 ２００５年土地市场发展最鲜明的特点。经过两年的治理整顿，土地市场的秩序明显好转，市场主体对国家加强土地管理给予了充分的理解，对新的制度安排基本适应，少了一份浮躁，多了一份理性。因此，２００５年，*府开展的深入贯彻落实国务院 ２００４年 ２８号文、对土地市场治理整顿阶段性成果进行验收、城镇存量建设用地专项调查、年度土地利用计划安排、运用土地*策调控房地产市场、招标拍卖挂牌出让经营性用地、加强耕地保护等工作，都没有引起市场太多的波澜。一切都在按部就班地进行。然而，在平静的湖面之下，也涌动着变革与突破的潮流，预示着今后土地市场发展的方向。
房地产用地市场：从“地荒论”到理性
抑制房地产价格过快增长是 ２００５年*府调控房地产市场的重点。上半年，部分开发商对此很不适应，北京的一些开发商提出“地荒论”，认为房价猛涨是由于国家对房地产用地供应不足造成的。此论一出，引起了强烈的争议，从北到南，从东到西，都有支持者和反对者。*府和主管部门也予以了反驳，并得到了市场的认可。下半年的事实证明了*府判断的准确性，“地荒论”沉寂了，具体的房地产用地供应反应“平淡”和“流标”等字眼频频现于媒体，市场的理性战胜了恐慌的言辞。
２００５年，土地*策调控房地产市场的主要依据是：国务院常务会议提出加强房地产市场引导和调控的八条措施、国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》和转发的建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》土地*策调控房地产市场主要有四方面措施：
一是调整土地供应结构，增加普通商品住房和经济适用住房的土地供应，以改变住房供应的产品结构，稳定住房价格。在此*策推动下，各地普通商品住房和和经济适用住房的土地供应占住房用地的比例，比往年有了进一步的增加。
二是在土地供应总量不变的前提下，增加居住用地在土地供应中的比例，以增加居住类房地产产品的供应总量。但由于土地总供给与总需求的矛盾，中低价位普通商品住房和经济适用住房价格、成本、利润限制、以及有效需求等原因，房地产用地总量的增加非常有限。１～１０月全国房地产开发企业土地购置面积仅比 ２００４年同期增加了 １．６％。与此同时，购置土地的价格上升了 ９．４％，这与今年房地产供应中存量土地占的比例较大，与*府供应开发过的“熟地”为主有关。
三是加大清理闲置土地力度，督促开发商加快对土地的开发进度，将开发商手中的储备土地挤出，增加房地产市场的供给。各地清理闲置土地的工作基本到位，*策起到应有的作用。２００５年 １～１０月的数据显示，在土地购置面积小幅增长，完成土地开发面积小幅下降的情况下，商品房的新开工面积与 ２００４年相比，仍有 １２．５％的增长，说明开发商对手中储备的一些土地进行了开发。
四是加大披露土地供应与价格信息工作，公布土地供应计划的地方越来越多，对引导房地产投资和消费方向起了积极作用。
工业用地市场，紧张与突围
２００５年的工业用地市场的供需关系略显紧张。虽然 ２００５年国家下达的土地利用规划规模比往年要大，但工业用地的需求也较大。根据国家统计局的数据，１～１１月，全国第二产业投资 ２６８４９亿元，增长了 ３６．４％；截至 １１月末，城镇累计施工 ５０万元以上项目 ２３万个，比去年同期增加 ３５７３３个；施工项目计划总投资 １６５４２５亿元，同比增长 ２８．２％。新开工项目 １６．１万个，同比增加 ２９２０９个；新开工项目计划总投资 ５５４４１亿元，同比增长 ２８．１％。投资的较快增长，带动了用地需求的增长，使工业用地供应略显不足，工业用地紧张的相关报道与往年相比多了起来。从地区来看，东南沿海地区的矛盾更为突出。
工业用地供求关系的紧张，没有引起市场波动，其原因是*府和市场都采取了有效措施进行了化解。一是*府通过提高工业项目用地的门槛。一些地方在国土资源部制定的《工业项目建设用地控制指标》基础上，依据本地实际，对部分标准进行了提高，对工业用地市场产生了两方面影响，一方面是达不到用地需求的工业项目被迫取消，另一方面是“上楼”（即在多层厂房中经营）和转移（从标准高的地方转移到标准低的地方）。
二是推行工业用地公开配置，以提高工业用地竞争性，增强用地者的成本压力。 ２００５年，开展工业用地招标拍卖挂牌供应的地方越来越多，工矿仓储用地招标拍卖挂牌出让面积占出让总面积的比例有所提高。
三是产业转移。 ２００５年，国内区域间产业转移势头非常引人注目，产业转移的一个重要因素就是土地资源紧缺。产业转移以两种方式展开。一种是*府主导的产业转移。比较突出的是珠江三角洲，广东省*府今年下发了《关于广东省山区及东西两翼与珠江三角洲联手推进产业转移的意见（试行）》，明确提出珠江三角洲地区由于多年的快速发展，土地资源、环境承载力与经济发展的矛盾越来越突出，招商引资优势逐步弱化，经济发展后劲乏力逐步显现。因此，山区及东西两翼与珠江三角洲联手推进产业转移，是推进全省土地资源共享，实现珠江三角洲资金、管理、信息、品牌与山区及东西两翼土地、自然资源等方面优势互补的有效途径。一种是市场主体自发的产业转移。
据媒体报道，安徽*山市统计，*山外来资本中，８０％以上来自浙江，而与浙江临安接壤的歙县，这个比重高达 ９０％。*山市的官员告诉媒体“目前困扰浙江经济发展的主要是两个矛盾，一个是土地资源紧缺，一个是电力和原材料紧张”。 消化闲置土地出现转机
节约集约用地是今年国土资源管理工作最大的重点和亮点。由于中央的重视和经济发展的需要，２００５年，推进节约集约用地取得了重大的、实质性的进展，深刻影响着土地市场的运行轨迹。
土地供应总量在节约集约用地的影响下发生着深刻的变化。２００５年，节约集约用地对土地供应总量的影响来自两个方面。一是年初开展的城镇存量建设用地专项调查，查出全国共有闲置土地 １０７．９万亩，空闲土地 ８４．２万亩，批而未供土地 ２０３．４万亩，这三类土地总量为 ３９５．６万亩。消化和处置这三类土地增加了土地市场实际的供应总量。二是土地利用总体规划修编，节约利用土地、严格保护耕地成为根本指导方针，在这一方针的指导下，本轮土地利用总体规划的修编，农用地转为建设用地的总量必将受到更加严格的控制，进而对土地市场中长期的供应总量产生紧缩的作用。
土地供应的布局在节约集约用地的影响下出现重大调整。工业向园区集中、农民向小城镇和中心村集中，在很多地方进入实质性的操作阶段。上海市经委、发改委、外资委、房地资源局、规划局等部门联合下发了《关于加强本市工业节约集约用地的指导意见》，明确要求：新增工业用地要优先保证市级以上工业区、六大产业基地等重点区域；加快推进工业向园区集中，推进产业结构调整和优化升级；优先供应规划工业区内的项目用地，严格限制工业区外供地。
工业用地市场准入门槛在提高。由于土地资源紧张，各地纷纷提高工业用地的准入门槛，对不符合用地条件的，推荐进标准厂房，为工业房地产市场的兴起埋下了伏笔。
市场规则在悄悄地变革土地供需关系的紧张，节约集约用地的内在要求，保护公民财产权法律地位的提高以及落实国务院 ２８号文等诸多因素，导致 ２００５年土地市场的规则发生了一些比较大的变革。
经营性基础设施用地有偿使用有了较大进展。根据国务院 ２８号文“经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用”的精神，部分经营性基础设施用地开始实行有偿使用，公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施等用地有偿使用的面积已经占到其用地总量的相当比例。
农民集体建设用地流转出现地方性法规。广东省在 ２００５年以省*府令下发了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》，这是我国第一份以省级*府名义规范集体建设用地流转的文件，引起了社会各界强烈反响。媒体报道：著名学者周其仁以“时来风送滕王阁”表达了他的欣喜。国务院发展研究中心农村经济研究部研究员刘守英则认为，这一办法的出台，在中国土地制度改革尤其是土地市场发展方面具有革命性意义。但也有不同意见，认为，这一办法出台是对《土地管理法》的公然挑衅，也违反了《中华人民共和国立法法》。国土资源部刊物《中国土地》 ２００５年 １２期以“市场经济时代的地*考验”为题发表了言论，对广东省此既表示了赞赏，也提出了问题，并且指出“允许集体建设用地直接入市虽然是地区性尝试，却是对全国地*工作提出的新问题”。
出让主体的法律地位进一步强化。最高人民法院今年出台的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》提出：开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。进一步明确了国有土地使用权的出让主体。这一解释的意义在于让受让人明白，与非市、县人民*府土地管理部门订立的土地使用权出让合同，将不受法律保护，从而阻断了非市、县土地管理部门供应土地的行为。
未利用土地开发有了更加明确的权利。今年 ５月，国土资源部和国务院振兴东北办联合下发了《关于东北地区老工业基地土地和矿产资源若干*策措施的通知》，其中有一条非常值得关注，即为促进“生态省”建设，国有荒山、荒地等未利用土地依法出让给单位和个人进行造林、种草等生态建设的，在土地使用期内，土地使用权可以依法转让、出租、抵押；利用农村集体所有的进行造林、种草等生态建设的，可以依法通过承包、拍卖等方式取得土地使用权，在土地使用期内，土地使用权可以依法继承、转让（租）、抵押。这项*策的意义在于：一是对《土地管理法》和《土地管理法实施条例》关于开发未利用土地条款进行了具体化的规定。二是促进了未利用土地在规定用途下的市场化，丰富了土地市场的内容。虽然这项*策目前只限东三省，但代表了未利用土地开发的方向。
全面规范市场行为进一步得到重视。年初，湖南省*府根据《土地管理法》和《城市房地产管理法》，结合本省实际，以*府令下发了《湖南省土地市场管理办法》，从土地供应、土地交易、地价管理、土地储备等四个方面对*府和市场行为进行了规范，并且提出集体所有建设用地使用权的依法流转参照本办法执行。虽然湖南省的这一举措没有引起广泛关注，但却有着非同一般的意义，既为国家出台相关的*策提供了时际操作的经验，也为各地出台类似的法规提供了思路。辽宁省在前两年土地市场治理整顿的基础上，为全面推进土地市场建设，提高*府运用土地*策参与宏观调控的能力，编制和下发了《全省整顿和规范土地市场秩序规划（２００５～２００７）》，明确了三年的治理整顿重点和目标。这一举措的重大意义正如文件所讲，就是要让土地市场在规范中发展，在发展中规范。这项工作的展开，不仅对辽宁省土地市场的规范运行产生重大的推动作用，而且对全国土地市场的规范运行也会产生积极的示范作用。
土地税收*策逐步精细化
今年 ５月，国家税务总局下发了《关于进一步加强房地产税收管理的通知》，要求通过整合现有征管资源，实现信息共享，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，进一步加强房地产税收管理。利用土地使用权交易信息，及时掌握承受土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积等信息，了解或控制城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强城镇土地使用税的征收管理；对占用耕地进行开发建设的，及时征收耕地占用税。
７月，国家税务总局、财*部、国土资源部联合下发了《关于加强土地税收管理的通知》，要求进一步强化土地税收管理，充分发挥税收的经济调节作用，促进土地的节约和集约利用。规定各级国土资源管理部门在办理土地使用权权属登记时，应按照《契税暂行条例》、《土地增值税暂行条例》的规定，在纳税人出具完税（或减免税）凭证后，再办理土地登记手续；对于未出具完税（或减免税）凭证的，不予办理相关的手续。
这两个文件的出台，不仅标志着税收*策对土地市场调控的强化，而且标志着部门联合共同规范和发展土地市场新的开端，表达了未来*府管理土地市场的方向。